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Immobilienblog

Mietspiegel: Was qualifiziert als Dusche? Mieterhöhung

Mieterhöhung in Hamburg-HarburgWenn ein Mensch in einer Badewanne sitzt, einen Brauseschlauch in der Hand hält und ein kräftiger Wasserstrahl sich über seinen Körper ergießt, dann duscht er nicht. So lässt es sich jedenfalls kühn aus dem Urteil des Amtsgericht Köpenick schlussfolgern. 

Das Gericht entschied: Die Möglichkeit, sich mit einer Handbrause in der Badewanne sitzend zu duschen, sei keine zeitgemäße Duschgelegenheit. Es sei zwar eine Ganzkörperberegnung möglich, doch es fehle eine Duschabtrennung, um das Bad vor Spritzwasser zu schützen und die Privatsphäre des Duschenden zu wahren.

Daher könne nicht von einer Duschmöglichkeit im Sinne des Berliner Mietspiegels ausgegangen werden. Dieser Fakt müsse als “wohnwertminderndes Merkmal” bei einer angestrebten Mieterhöhung berücksichtigt werden.

(Amtsgericht Köpenick – Urteil vom 17.3.2015, 3 C 267/14) 

 

Keine Minderung wegen hoher Heizkosten

Die Unwirtschaftlichkeit einer Heizungs- und Belüftungsanlage berechtigt den Mieter nicht zur Minderung, wenn die Anlage fehlerfrei arbeitet und dem bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Standard entspricht. Zur Modernisierung einer vertragsgemäßen Anlage ist der Vermieter nicht verpflichtet.

Hintergrund

Die Vermieterin von Gewerberäumen verlangt von der Mieterin rückständige Miete.

Die Parteien schlossen im Februar 2007 einen gewerblichen Mietvertrag über Räume in einem Gebäude, das schon zu DDR-Zeiten errichtet worden war. Vor der Übernahme der Mieträume hatte die Vermieterin das Gebäude umfassend saniert. Dabei wurden die schon vorhandene Fernwärme-Heizungsanlage und das vorhandene Belüftungssystem, die nur zentral eingestellt werden können, unverändert beibehalten. Dies ist in einem Anhang zum Mietvertrag festgehalten.

Die Mieterin minderte die Miete für mehrere Monate. Zur Begründung führte sie aus, die Heizungs- und Belüftungsanlage sei im Hinblick auf den geringen

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Spekulationsgewinn bei Veräußerung der selbstgenutzten Wohnung

Änderung der Rechtsprechung durch das Urteil des BFH vom 3.9.2019 (Az. IX R 10/19)

Die Veräußerung einer Immobilie des Privatvermögens ist normalerweise steuerpflichtig, wenn der Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung stattfindet. Maßgeblich für die Berechnung der Frist sind die beiden notariellen Kaufverträge, nicht der Lastenwechsel und auch nicht die Umschreibung im Grundbuch.

Eine Ausnahme gilt gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, wenn es sich bei der Immobilie um die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung handelt. Hier gibt es zwei Alternativen, in denen der Gewinn steuerfrei ist:

Alternative 1

Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, wenn die Wohnung zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies ist der Fall, wenn die Wohnung niemals vermietet war. In diesem Fall kommt aus auf die Haltedauer nicht an. Der Gewinn ist auch

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Kleinreparaturklausel gilt nicht bei einem Absperrventil

Absperrventil nicht von Klein­reparatur­klausel umfasstVermieter muss Kosten der Reparatur übernehmen

Die Reparatur eines Absperrventils ist nicht von einer mietvertraglichen Klein­reparatur­klausel umfasst. Daher muss der Vermieter die Reparatur bezahlen. Dies hat das Amtsgericht Neubrandenburg entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall bestand zwischen den Mietvertragsparteien einer Wohnung Streit darüber, ob die Reparatur eines unter dem Waschbecken befindlichen Eckventils von der Kleinreparaturklausel des Mietvertrags erfasst ist.

Kleinreparaturklausel umfasst nicht Absperrventil

Das Amtsgericht Neubrandenburg entschied, dass das Eckventil nicht in den Bereich der Kleinreparaturklausel falle. Denn das Ventil unterliege nicht dem häufigen

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